Rentabilité locative brute vs nette : le vrai calcul que peu d'investisseurs font
Un investisseur annonce fièrement "7% de rendement". Mais une fois les charges, la vacance locative et l'impôt déduits, combien reste-t-il vraiment ? La rentabilité nette-nette est souvent 40% inférieure à la rentabilité brute. Voici comment calculer correctement.
Les trois niveaux de rentabilité
Rentabilité brute : la vitrine
C'est le calcul le plus simple et le plus affiché par les vendeurs de biens d'investissement :
Rentabilité brute = (Loyer annuel ÷ Prix d'achat total) × 100
Le "prix d'achat total" doit inclure les frais de notaire et les éventuels travaux. Beaucoup d'annonces oublient les frais de notaire, ce qui gonfle artificiellement le rendement affiché.
Rentabilité nette de charges : la réalité opérationnelle
On déduit toutes les charges non récupérables sur le locataire :
Rentabilité nette = ((Loyers annuels − Charges) ÷ Prix d'achat total) × 100
Rentabilité nette-nette : ce que vous gardez vraiment
On ajoute l'impôt foncier au calcul. C'est le seul indicateur vraiment comparable entre investisseurs, mais aussi le plus rarement calculé avant l'achat.
Exemple complet : T2 à 150 000 € loué 700 €/mois
Sophie achète un T2 à Clermont-Ferrand pour 150 000 € (frais de notaire inclus : 160 500 €). Elle le loue nu à 700 €/mois. Ses revenus fonciers annuels : 8 400 €.
Les charges annuelles à déduire
| Charge | Montant estimé/an | Remarque |
|---|---|---|
| Taxe foncière | 900 € | À la charge du propriétaire |
| Charges de copropriété non récupérables | 600 € | Gros travaux, entretien parties communes |
| Assurance PNO | 150 € | Propriétaire non occupant, obligatoire en copro |
| Gestion locative (agence) | 756 € | ~9% des loyers (optionnel) |
| Vacance locative (~1 mois/an) | 700 € | Provision prudente mais réaliste |
| Petits travaux / entretien | 400 € | Provision annuelle |
| Total charges | 3 506 € | 42% des loyers bruts ! |
Loyers nets de charges = 8 400 − 3 506 = 4 894 €. Rentabilité nette de charges = (4 894 ÷ 160 500) × 100 = 3,05% — contre 5,23% brut en apparence.
L'impact de la fiscalité : micro-foncier vs régime réel
Les revenus fonciers sont imposés à la tranche marginale d'imposition du propriétaire + 17,2% de prélèvements sociaux. Deux régimes fiscaux s'opposent :
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Conditions | Revenus fonciers bruts < 15 000 €/an | Au choix, ou obligatoire si > 15 000 € |
| Abattement/déduction | Abattement forfaitaire 30% | Charges réelles déductibles (+ intérêts d'emprunt) |
| Base imposable (Sophie) | 8 400 × 70% = 5 880 € | 8 400 − 3 506 = 4 894 € |
| Impôt (TMI 30% + PS 17,2%) | 5 880 × 47,2% = 2 775 € | 4 894 × 47,2% = 2 310 € |
| Revenu net après impôt | 2 119 €/an | 2 584 €/an |
Pour Sophie, le régime réel est plus avantageuxcar ses charges réelles (41,7% des loyers) dépassent l'abattement forfaitaire de 30% du micro-foncier. Mais ce n'est pas toujours le cas : si vos charges sont faibles (pas d'agence, pas de gros travaux), le micro-foncier peut être préférable.
Le cas LMNP
Pour la location meublée, le régime LMNP (micro-BIC ou réel) est distinct et souvent plus favorable. Le régime réel LMNP permet d'amortir le bien et les travaux, ce qui peut rendre le revenu locatif quasiment non imposable pendant 10-15 ans.
Rentabilité nette-nette de Sophie : le bilan final
Avec le régime réel, Sophie génère 2 584 €/an nets après impôt sur un investissement de 160 500 €. Sa rentabilité nette-nette est de 1,61% — contre 5,23% brut.
Ce résultat peut sembler décevant, mais il ne prend pas en compte la valorisation du bien, l'effet de levier du crédit, et l'enrichissement patrimonial. C'est pourquoi l'investissement locatif ne se juge pas sur le seul rendement locatif.