Calcul de capacite d'emprunt
Estimez le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, de vos charges et de la regle des 35 % du HCSF. Gratuit, instantane, sans inscription.
Calculez votre capacite d'emprunt
Salaire net + autres revenus reguliers du foyer
Credit auto, credit conso, pension alimentaire...
Votre capacite d'emprunt
Montant empruntable
201 383,20 €
Mensualite maximale
1 225,00 €
dont 57,06 €d'assurance
Taux d'endettement
35,00 %
Maximum recommande : 35 %
Cout total du credit
78 922,74 €
Cout total assurance
13 694,06 €
Montant total rembourse
294 000,00 €
Taux d'endettement
35,00 % / 35 %
Questions frequentes sur la capacite d'emprunt
Comment est calculee la capacite d'emprunt ?▼
La capacite d'emprunt repose sur la regle des 35 % du Haut Conseil de stabilite financiere (HCSF). La mensualite maximale que vous pouvez consacrer au remboursement de vos credits (y compris les credits en cours) ne doit pas depasser 35 % de vos revenus nets mensuels. A partir de cette mensualite maximale, on calcule le capital empruntable en appliquant la formule d'annuite inversee, en tenant compte du taux d'interet et de la duree du pret.
Quels revenus sont pris en compte pour la capacite d'emprunt ?▼
Les banques prennent en compte vos revenus nets mensuels reguliers : salaire net (avant prelevement a la source), revenus fonciers (generalement ponderes a 70 %), pensions de retraite, allocations permanentes et revenus d'activite non salariee (moyenne des 3 derniers exercices). Les primes exceptionnelles et revenus variables sont souvent pris en compte partiellement, voire exclus si leur regularite n'est pas demontree.
La regle des 35 % est-elle obligatoire ?▼
Depuis janvier 2022, la recommandation du HCSF est devenue juridiquement contraignante pour les banques. Le taux d'endettement maximal est fixe a 35 % (assurance emprunteur incluse) et la duree maximale a 25 ans (27 ans pour un achat en VEFA ou avec travaux importants). Cependant, les banques peuvent deroger a ces criteres pour 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 70 % reserves aux acquireurs de residence principale (et 30 % aux primo-accedants).
Comment augmenter sa capacite d'emprunt ?▼
Plusieurs leviers permettent d'augmenter votre capacite d'emprunt : rembourser vos credits en cours pour liberer de la mensualite disponible, augmenter la duree du pret (jusqu'a 25 ans), negocier un taux d'interet plus bas, reduire le taux d'assurance emprunteur en faisant jouer la concurrence, integrer un co-emprunteur pour cumuler les revenus, ou encore beneficier d'un pret a taux zero (PTZ) qui n'est pas comptabilise dans le taux d'endettement.
Quelle difference entre capacite d'emprunt et capacite d'achat ?▼
La capacite d'emprunt correspond au montant maximal que la banque peut vous preter. La capacite d'achat est plus large : elle inclut la capacite d'emprunt plus votre apport personnel. En revanche, il faut retrancher les frais annexes (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier) pour obtenir le budget reel que vous pouvez consacrer au prix du bien. Par exemple, avec une capacite d'emprunt de 200 000 euros et un apport de 30 000 euros, votre capacite d'achat brute est de 230 000 euros, mais votre budget reel sera d'environ 213 000 euros apres deduction des frais de notaire dans l'ancien.
Tout comprendre sur la capacite d'emprunt
Qu'est-ce que la capacite d'emprunt ?
La capacite d'emprunt(ou capacite d'endettement) designe le montant maximum qu'un menage peut emprunter pour financer un projet immobilier, tout en conservant des charges compatibles avec ses revenus. C'est le premier indicateur a calculer avant toute recherche de bien : il evite de viser trop haut ou de se limiter inutilement, et donne une base solide pour negocier avec les banques et agents immobiliers.
Formule et methode de calcul
Le HCSF impose que vos charges de credit ne depassent pas 35 % de vos revenus nets. La mensualite max = Revenus nets x 0,35 - Credits en cours. Le capital empruntable se deduit par la formule d'annuite inversee :
C = M × (1 - (1 + t/12)-n×12) / (t/12)
Exemple : un couple gagnant 5 000 euros nets/mois avec un credit auto de 300 euros dispose de 1 450 euros de mensualite. A 3,5 % sur 20 ans, il peut emprunter environ 240 000 euros.
Facteurs cles : revenus et charges
Les banques privilegient les revenus reguliers : CDI (apres periode d'essai), pensions, fonction publique. Les revenus variables sont ponderes sur plusieurs annees, les revenus fonciers retenus a 70 %. Chaque credit en cours (auto, consommation, renouvelable) et les pensions alimentaires reduisent mecaniquement la mensualite disponible. Solder ses credits avant de deposer un dossier immobilier est souvent judicieux.
Taux, duree et assurance
Un taux d'interet plus bas augmente le capital empruntable : 0,3 % d'ecart sur 250 000 euros/20 ans represente ~10 000 euros. Allonger la duree de 20 a 25 ans augmente la capacite de 15-20 % (max HCSF : 25 ans, 27 ans en VEFA). L'assurance emprunteur est incluse dans le taux d'endettement a 35 % : la delegation d'assurance(loi Lemoine) peut diviser son cout par 2 ou 3, liberant de la capacite d'emprunt supplementaire.
Conseils pour augmenter sa capacite d'emprunt
Soldez vos credits en cours : rembourser 300 euros/mois de credit auto libere 50 000-60 000 euros de capacite sur 20 ans. Allongez la duree jusqu'a 25 ans pour reduire la mensualite, meme si le cout total augmente. Negociez le taux en comparant plusieurs banques ou via un courtier. Optimisez l'assurance par la delegation, qui peut diviser le cout par 2 ou 3. Integrez un co-emprunteur pour cumuler les revenus. Utilisez les prets aides: le PTZ et le pret Action Logement ne sont generalement pas comptabilises dans le taux d'endettement, completant votre financement sans grever votre capacite bancaire.