Capacité d'emprunt : les 5 facteurs que les banques examinent vraiment
Une banque ne regarde pas uniquement vos revenus pour décider de vous prêter de l'argent. Elle passe votre dossier au crible selon cinq critères précis — et certains d'entre eux peuvent faire toute la différence entre un refus et un accord.
Facteur n°1 : le taux d'endettement (plafonné à 35% TAEG inclus)
C'est le critère le plus connu, et pourtant il est souvent mal compris. Depuis les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) appliquées à partir de 2022, les banques ne peuvent pas accorder un prêt si votre taux d'endettement dépasse 35% — assurance emprunteur incluse.
La formule est simple : (total des charges de crédit mensuelles ÷ revenus nets mensuels) × 100. Si vous gagnez 4 000 € nets à deux et que vous avez déjà un crédit voiture à 300 €/mois, votre capacité de remboursement mensuelle maximale pour un prêt immobilier est de 1 100 € (35% de 4 000 € = 1 400 € − 300 € déjà engagés).
Ce que peu de gens savent : les banques peuvent déroger à cette règle pour 20% de leur production trimestrielle, en priorité pour les primo-accédants. Autrement dit, un dossier excellent à 36% peut passer… si la banque n'a pas encore épuisé son quota de dérogations.
Facteur n°2 : le reste à vivre
Moins visible mais tout aussi scruté : le reste à vivre, c'est-à-dire ce qu'il vous reste chaque mois une fois les crédits payés. Les banques ont des seuils indicatifs, généralement :
- ~800-900 € minimum pour une personne seule
- ~1 200-1 400 € pour un couple
- ~150-200 € supplémentaires par enfant à charge
En pratique : Julie, seule avec un enfant de 5 ans, gagne 2 800 € nets. Son taux d'endettement maximal lui permettrait théoriquement 980 € de mensualité. Mais avec ce niveau de revenus, son reste à vivre tomberait à 1 820 €, ce qui peut suffire — ou pas, selon la banque et la région.
Facteur n°3 : la stabilité de l'emploi (CDI, fonctionnaire vs CDD, indépendant)
Les banques adorent le CDI période d'essai passée, et encore plus le statut de fonctionnaire. Mais ce n'est pas une règle absolue : un CDD peut obtenir un prêt s'il est dans le même secteur depuis plus de 2 ans, ou si le co-emprunteur est en CDI.
| Type de contrat | Facilité d'obtention | Points de vigilance |
|---|---|---|
| CDI (hors période d'essai) | Excellente | Aucun |
| Fonctionnaire titulaire | Excellente | Aucun |
| CDI en période d'essai | Difficile | Co-emprunteur en CDI recommandé |
| CDD / intérim | Compliquée | 2 ans de bulletins dans le même secteur |
| Indépendant / TNS | Variable | 3 bilans stables requis, revenu moyen retenu |
Facteur n°4 : l'apport personnel (minimum 10%)
En 2026, rares sont les banques qui accordent un prêt sans apport. Le minimum généralement exigé est de 10% du prix d'achat, pour couvrir les frais de notaire (7-8% dans l'ancien) et laisser un minimum de liquidités. Pour un bien à 250 000 €, comptez donc au moins 25 000 € d'apport.
Un apport plus élevé (15-20%) joue un double rôle : il rassure la banque sur votre capacité à épargner, et il réduit le capital emprunté — donc la mensualité et le coût total. Certaines banques réservent leurs meilleurs taux aux dossiers avec apport supérieur à 20%.
Facteur n°5 : le taux d'usure HCSF et le TAEG
Le taux d'usure est le taux maximum légal au-dessus duquel aucune banque ne peut vous prêter. Il est fixé par la Banque de France chaque trimestre et inclut tous les frais (taux nominal + assurance + frais de dossier). En mai 2026, le taux d'usure sur 20 ans et plus se situe autour de 6,18%.
En pratique, ce plafond est rarement atteint pour les profils standards aujourd'hui. Mais certains profils spécifiques — assurances majorées pour raisons de santé, frais de garantie élevés — peuvent se retrouver bloqués par ce plafond sans le savoir.
Ce que les banques ne disent pas
Les banques prennent aussi en compte, de manière informelle, la qualité de votre historique de compte (pas de découvert chronique, pas d'incidents de paiement) et votre épargne résiduelle après apport — ce qu'on appelle l'"épargne de précaution". Un emprunteur qui met tout son apport et n'a plus rien en réserve inquiète plus qu'un emprunteur avec 10 000 € qui restent sur un livret A après la vente.